德城区法院：购买二手房，您“被违约”了吗？

　　没房的想买房，有房的想换房。动辄上百万的房子对于一般家庭来说，算是关乎到了“身家性命”。而这样的大事，却往往容易“出岔子”。

　　近年来，随着房价变化，德城区法院关于房屋买卖合同纠纷案件越来越多。今天，德城区法院结合受理的二手房买卖纠纷，以案说法，提醒广大购房人在购买房屋，尤其是在购买二手房屋时，一定要擦亮眼睛。

　　案例一卖方反悔，被判继续履行合同

　　今年3月，张先生与王女士签订房屋买卖合同，约定以110万元的价格购买王女士位于德城区某小区的房屋，并于当日依约向王女士支付了定金2万元。但因之后房屋价格大幅上涨，王女士感觉自己有些吃亏，所以当张先生再次找到王女士要求付款进行过户时，王女士明确告知其房子不卖了，拒绝继续履行合同。张先生起诉至法院，要求判令王女士继续履行合同。

　　德城区法院经审理依法判令双方继续履行合同，张先生向王女士支付剩余购房款，王女士协助张先生办理房屋过户手续并交付房屋。

　　案例二一房二卖，双倍返还定金

　　今年4月份，孙先生急需用钱，将其位于德城区一小区的住房卖给孟先生，双方签订了购房合同，成交价格为80万元，合同约定孟先生支付5万元定金，并于30日内交齐全款，孙先生协助其完成过户手续。孟先生当日预付了5万元定金。

　　之后，孟先生备齐剩余房款去找孙先生过户时，却得知孙先生将房屋以更高的价格卖给了钱某，并且已经完成了过户手续。孟先生一气之下将孙先生诉至法院，要求赔偿。

　　德城区法院经审理依法判决被告孙某双倍返还原告孟某定金共计10万元。

　　案例三买方违约，被判承担违约金

　　今年2月初，刘先生将其名下位于德城区某小区的房屋出售给赵女士，成交价格为63万元。合同签订后，赵女士依约向刘先生支付了购房定金3万元。

　　按照合同约定，赵女士应于3月15日前支付购房首付款30万元，逾期超过30日未付款，刘先生可以解除合同，不退定金，同时赵女士需承担1万元违约金。由于赵女士未按约定日期支付首付款，刘先生遂起诉至法院，请求解除房屋买卖合同，并判令赵女士支付违约金。

　　面对起诉，赵女士称自己是为了改善居住条件才准备购房，由于自己一下子拿不出这么多钱，所以得先把自己现在住的房屋出售后，再用所得房款购买刘先生的房屋。因自己这套房屋的购房人未及时支付购房款，才导致自己没能按期向刘先生付款，因此不同意解除合同。

　　德城区法院经审理依法判令双方解除房屋买卖合同，赵女士向刘先生支付违约金1万元，定金不退。

　　法官析因

　　近年来，房屋买卖纠纷案件不断增多，其中一个重要因素就是房价上涨致卖方违约成本降低。2015年以来，德州二手房的房价持续上涨，尤其是从2016年春节后，德城区房价大幅度攀升。其间，德城区法院受理的房屋买卖合同纠纷案件也相应随之增多。

　　通过分析发现，纠纷产生的一部分原因是由于卖方欲提高房价而拒绝履行合同，或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续，导致买方不能按期批贷，进而无法履行合同。而按照交易惯例，房屋买卖合同约定的违约金为定金的双倍，而房价上涨幅度过快过高，违约成本已低于房价上涨带来的利益。

　　法官同时指出，房地产中介机构经营不规范，也容易引发纠纷。比如一部分中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确，忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限，导致房屋买卖合同不能顺利履行，引发买卖双方争议。还有小部分中介人员因急于获得居间报酬，不严格审查甚至有的不审查房屋权属证明、房屋查封状况、出售人是否有权售房、出售人的配偶是否同意售房及购房人是否具备购房资格等重要事项，甚至有个别中介人员即使明知买卖双方存在影响房屋买卖合同成立的情形，仍做出不一定可以实现的承诺促成合同签订，最后因为无法继续履行而引发纠纷。

　　法官提醒

　　1、买方应充分做好风险防范，严格审查房屋状况，谨慎签署合同，并保存好相关交易凭证。

　　2、在涉及交易关键问题的沟通过程中，可以通过录音、证据保全等形式保存相关证据。

　　3、在发现违约风险、可能导致合同履行不能时，应及时提起诉讼保全。

　　二手房相对新房来说，交房快，周边配套设施齐全等优势十分明显，如果您正打算购买二手房，一定要注意以上几个方面，谨防发生纠纷哦！