德城区法院对物业服务合同纠纷案件的调研分析

　　随着我国城市化建设步伐的不断加快，城市小区的不断完善，物业服务的覆盖面越来越广，随之而来的各类纠纷也逐渐增多。近日，为进一步维护群众的合法权益，德城区法院对2014年—2016年的108件物业服务合同案件进行了调研分析，在总结特点、分析原因的基础上，提出针对性建议。

• 物业服务合同案件呈现的特点

　　一是物业公司起诉业主较多，涉案金额较少。108件物业服务合同纠纷案件中，原告均为物业管理公司，被告均为业主，案件所涉及的物业管理公司并不多，这108件案件中原告为A物业公司的就有58件，占所有物业服务合同案件的一半以上，分别为B、C物业公司的各10件，可以看出此类案件呈现一个物业公司同时起诉多个业主的特点。诉讼标的额均在一万元以下。

　　二是诉讼请求基本一致，矛盾类型较为单一。108件物业服务合同纠纷案件中，几乎都是物业公司请求业主给付拖欠的物业管理费和垃圾清运费，当房屋出现漏水、墙裂等质量问题时，业主以拒交物业费来对抗，物业公司以停暖等简单方式催促业主缴纳物业管理费未果后，物业公司将诉业主诉至法院。

　　三是案件撤诉率较高，判决结果多是业主败诉。108件案件中，撤诉72件，撤诉率达66.6%，业主认为自己没有得到满意的物业服务而拒交物业费，物业公司催交未果起诉至法院，法官能够找准症结，进行耐心细致的调解，最终大多数业主选择了撤诉，调解不成的，法官大多数以“房屋质量和物业管理不是一个法律关系”，判决业主败诉。

　　二、物业服务合同案件产生的原因

　　一是业主对物业服务的范围认识模糊。108件物业服务合同案件中，由于业主对房屋存在的漏水、墙裂等质量问题要求物业公司进行维修，而质量问题不属于物业公司的管理范围，物业公司一直没修好，业主以拒交物业费的方式简单对抗，最终物业公司将业主诉至法院。实际上，物业管理公司的服务范围主要有：房屋、公用设施设备管理与维修养护，公共秩序的维护，环境卫生的管理，绿化养护等，对于房屋的质量问题，业主应向开发商提出，不能因此拒交物业费。

　　二是业主委员会不规范，没有发挥真正的作用。许多小区设有业主委员会，但是业主对于业主委员会怎样产生、有何作用都不知情，在业主遇到物业管理方面的问题时，自行以拒交物业费来对抗，业主委员会并没有站出来与物业公司沟通协调，没有起到桥梁作用。

　　三是物业管理公司人员素质有待提高。物业管理公司大多是非专业人员，且年龄偏大，责任心不够强，当小区出现物业管理纠纷时，物业公司人员往往不能与业主很好地协调沟通，造成双方出现隔阂与矛盾。

　　三、审理物业服务合同案件的对策及建议

　　一是加强法律宣传，提高法律意识。政府有关职能部门应加强对房地产企业、物业管理公司的正确引导，提升其诚信意识和依法履约意识，对房屋质量负责到底。业主或业主委员会应增强法律意识，了解《物业管理服务协议》的内容，明晰物业服务的范围，对不属于物业服务范围内的房屋质量问题，应向开发商主张权利，对属于物业服务范围内出现的问题，如果与物业管理公司协商无法解决，可以拿起法律武器，依法进行维权。

　　二是完善业主委员会，促进依法有效维权。业主委员会作为小区全体业主的代表，是沟通业主和物业管理公司的桥梁，因此，应完善业主委员会的人员构成，推选有热心、有责任心的企业、机关单位等各行各业的业主组成业委会，便于更好地与物业公司进行有效沟通，从而妥善处理业主与物业管理公司之间的矛盾纠纷，减少诉累。

　　三是提高物业管理公开度，实现“零距离”沟通。物业管理公司应加强与业主的协调沟通，实现管理工作的透明化、公开化、便民化。在信息化时代，可以应用互联网+技术，实现物业管理信息化，例如物业管理公司可以采用小区物业管理信息系统，设置小区物业管理app，业主只需要下载手机app，就可以随时随地进行报修、反馈、查看物业管理状况，对出现的问题，服务人员及时处理、释疑，从而减少矛盾纠纷。