原告德州金钥匙地产有限公司与被告李某琴中介合同纠纷一案

原告德州金钥匙地产有限公司与被告李某琴

中介合同纠纷一案 

 ---对委托人“跳单”行为的惩罚

                       撰写人 杨爱华

关键词   跳单    恶意逃避佣金   违约责任

裁判要点：《中华人民共和国民法典》新增中介服务合同的规定，并明确禁止“跳单”。在民事法律活动中，对委托人利用中介公司提供的房源信息和交易机会，为逃避佣金，绕开中介公司直接与合同相对方订立合同的行为，应予惩罚，有利于促进中介市场的良性竞争，营造诚信守法的市场环境。《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定的委托人“跳单”所应支付的报酬，应属违约责任，不应简单认定为合同对价，具体数额应综合考虑中介公司提供服务的具体程度、可得利益损失、交易习惯及被告主观过错程度等因素，具体判断。

相关法条：

《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”。

案件索引

德城区人民法院（2021）鲁1402民初2174号

基本案情

原告：德州金钥匙地产有限公司，住所地山东省德州市。法定代表人：郑立柱，总经理。

被告：李某琴，女，汉族，住山东省德州市。委托诉讼代理人：赵文华，山东鑫大公律师事务所律师。

委托诉讼代理人：常虹，山东鑫大公律师事务所实习律师。

原告德州金钥匙地产有限公司（以下简称金钥匙公司）与被告李某琴中介合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金钥匙公司法定代表人郑立柱、被告李某琴及其委托诉讼代理人赵文华、常虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金钥匙公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告看房协议违约金和实际商谈后协议书违约金共计31500元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在委托期限内泄露原告提供的房屋信息并私下或通过其他途径（第三方）达成交易违反了双方签订的房屋承购客户看房协议，现原告依法要求被告支付看房协议违约金11500元和实际商谈后协议书违约金20000元，共计31500元。

李某琴辩称，1.房屋坐落在农村宅基地上，根据土地管理法和国家对农村宅基地政策相关规定，禁止城镇居民在农村购买宅基地，原告明知被告不是该村集体组织成员，仍为促成房屋转让与被告签订相关的居间合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同；2.2021年3月22日签订的协议书，是被告在原告胁迫下签订的，不是被告的真实意思表示，其签订的内容属于霸王条款，显失公平，严重侵犯了被告的合法权益；3.被告没有泄露原告的房屋信息，被告系在58同城网站上看到涉案房屋出售信息，通过其他公众可获知的正当途径获得房源信息。退一步讲，中介服务系包括提供房源信息的服务，还包括为促成双方签约的服务，提供房屋过户手续、贷款服务等其他相关服务。原告仅仅提供了信息服务，并未促成买卖双方签约，主张全额的违约金明显不合理。根据《中华人民共和国民法典》第964条规定，中介人未促成合同成立的不得请求支付报酬，但是可以按照约定要求委托人支付从事中介活动支付的必要费用，故原告主张的赔偿数额没有法律依据，依法不应予以保护。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

被告李某琴欲购买房屋，委托原告寻找房源。2021年3月9日，经原告居间介绍并约案涉房屋房主约谈后，原、被告签订了《房屋承购（承租）客户看房协议》，协议约定按照委托人（被告）的意思，受托人（原告）将下列房屋推荐给委托方，并按照下列时间和地点带委托方实地查看房屋，并进行居间介绍，委托方同时确认，在此次看房之前没有任何一家中介机构及个人向本人及关联方推荐和带看下列房屋，具体房屋情况如下：查看时间：2021年3月9日 北厂运河小镇XX号，价格38.5万元。如委托人与出售方达成交易的，委托人应在签订《房屋买卖合同》的同时向委（受）托人支付佣金，佣金按不低于房屋买卖合同中载明成交价的2%计付。第四条违约责任（一）委托人违约责任 2.委托人在委托期限内私下或通过其他途径（第三方）与出售方达成交易的，应按照本协议书察看该房屋报价的3%的标准向受托人支付佣金。

合同签订后，被告李某琴向原告支付了1000元购房定金，原告为被告出具了收条。收条内容为：“今收到李某琴购买北厂运河小镇XX号房产，购房（定金／首付款／房款）1000元（大写）壹仟元整。

2021年3月22日上午9时，被告李某琴来到原告处，称其不想购买涉案房屋，要求原告退还其支付的定金1000元。经原、被告协商，双方达成了一份《协议书》，内容为：甲方（原告）、乙方（被告）1.甲方按照乙方购房意向经过寻找房源，并按照乙方需求进行居间介绍，乙方同时确认事实，乙方承诺在此看房之前没有任何一家中介机构及个人向本人及关联方推荐和带看过（北厂运河小镇XX号）此房。2.甲方经过带看，约卖方和乙方当面谈价格和过户事宜协商成功，因乙方单方面意愿不能购买此房。3.乙方承诺不管以任何方式或己家人名义购买此房 赔偿金钥匙房产20000元。4.一年后此协议自动解除。协议签订后，原告将1000元定金退还给被告。11时左右，被告李某琴又来到原告处，称想要回《协议书》，原告不同意，双方发生争执，原告遂报警。公安部门出警后，民警进行询问时，被告认可已通过其他中介购买了涉案房屋。

庭审中，被告提交证据一，3份国家政策文件，拟证明原告在明知被告不是村集体组织成员的情况下，仍然与被告签订居间服务协议，违反法律禁止性规定，属无效合同；提交证据二，德州宏泰房产经纪有限公司内部系统电脑屏幕照片2张，拟证明案涉房屋非原告独家房源，被告没有泄露原告房屋信息；提交证据三，居间合同和房屋买卖合同各一份，拟证明被告是通过德州宏泰房产经纪有限公司购买了涉案房屋，并非原告带看涉案房屋后，跳过原告直接同卖方购买房屋。从买卖合同中可以看出原告与房主的成交价是36.9万元，该价格低于原告提供的价格，被告作为消费者有权利选择报价低、服务好的房屋中介机构。原告对被告提交的证据一的真实性无异议，但对证明目的不予认可；对证据二不予认可，原告从未承诺过涉案房屋系原告独家房源；对证据三真实性不予认可，两份合同的卖方不是同一人，同时也没有德州宏泰房地产经纪有限公司的公章。

另，被告庭审中陈述，其购买涉案房屋时向德州宏泰房地产经纪有限公司支付了居间服务费3700元，系现金支付，德州宏泰房地产经纪有限公司没有开具收据和发票。

裁判结果

德州市德城区人民法院于2021年4月28日作出了（2021）鲁1402民初2174号民事判决，判决：依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第九百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告李某琴于本判决生效后十日内支付原告德州金钥匙地产有限公司居间服务违约金4000元；

二、驳回原告德州金钥匙地产有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费588元，减半收取计294元，由德州金钥匙地产有限公司负担257元，李某琴负担37元。

一审宣判后，原、被告均未上诉，判决书已生效。

裁判理由

本院认为，本案争议焦点为：一、涉案《房屋承购（承租）客户看房协议》、《协议书》是否合法有效；二、原告要求被告支付31500元违约金是否有事实和法律依据的支持。

关于焦点一，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”。第五百零二条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。本案原、被告于2021年3月9日签订的《房屋承购（承租）客户看房协议》以及2021年3月22日签订的《协议书》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,对双方具有法律约束力。根据原告提供的录像视频可以看出，2021年3月22日签订《协议书》时，原告对每个条款均进行详细说明，被告表示理解后亲笔签字并摁手印，故被告提出的被告是在受胁迫情况下签订协议书的抗辩理由，证据不足，本院不予采信。

关于焦点二，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”、第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。

本案中，根据原告提供的证据可以证实原告接受被告的委托后向被告提供了房源信息和交易机会，被告利用原告提供的房源信息和服务，绕开原告另订立合同购买涉案房屋的事实。被告主观上存在逃避支付佣金的用意，其行为已构成违约，故原告有权要求被告支付违约金。原、被告2021年3月22日签订的《协议书》系对原《房屋承购（承租）客户看房协议》内容的变更，原告主张按照两份协议约定的违约条款同时计算违约金数额，于法无据，本院不予支持。而《协议书》约定的违约金，明显过高，应予以调整。综合考虑本案原告可得利益损失、被告主观过错程度、交易习惯等因素，本院酌情确定被告支付原告违约金4000元。

被告提交的其与德州宏泰房地产经纪有限公司签订的《居间合同》，无德州宏泰房地产经纪有限公司公章和相关工作人员签名，证据形式不符合法律规定，同时被告未提交支付中介费的相关收据和发票，亦不符合交易习惯和常理，本院对该证据证明效力不予认定，故对其提出的被告未私下与房东签订合同，而是通过正当途径与其他中介签订居间合同购买涉案房屋的抗辩意见，本院不予采信。