雨水从空调排水管道口倒灌进室内，造成损失谁来担责？

【裁判要旨】

    在本案中，物业公司作为案涉房屋所在小区的物业管理方，应当对该小区的公共使用设施设备进行日常管理与维护，本案损害系空调外机槽公用区域存水导致雨水倒灌所致，说明物业公司的维护并未起到消除台面积水导致雨水倒灌的危险，故物业公司应当对原告造成的财产损失承担相应的赔偿责任。涉案房屋管道维修等未超过质保期，置业公司作为开发商应对其交付的房屋承担瑕疵担保义务，故置业公司也应承担赔偿责任。

【基本案情】

        2020年3月4日，原告刘某与被告某置业公司签订《商品房买卖合同》，原告在被告某置业公司处购买由被告某建设公司承建的某小区19号楼1单元402室房屋住宅。房屋交付后，原告于2021年11月份开始装修，2022年3、4月份装修完成。原告准备入住时发现，因楼房排水管道口堵塞，导致雨水通过空调排水管道口倒灌进原告房屋，将原告室内家具设备损毁。因就赔偿事宜未达成一致，故原告诉至法院要求某物业公司、某置业公司及某建设公司赔偿损失，经鉴定各项损失数额为30835元。

【裁判结果】

    法院经审理认为，某物业公司作为案涉房屋所在小区的物业管理方，应当对该小区的公共使用设施设备进行日常管理与维护，且本案损害确系空调外机槽公用区域存水导致雨水倒灌所致，说明物业公司的维护并未起到消除台面积水导致雨水倒灌的危险，故物业公司应当对原告造成的财产损失承担相应的赔偿责任。空调槽积水主要因排水管道未延伸到槽外，槽部排水口不畅导致，且涉案房屋管道维修等未超过质保期，某置业公司作为开发商应对其交付的房屋承担瑕疵担保义务，故原告要求置业公司承担赔偿责任有事实及法律依据，本院对此予以支持。某建设公司交付房屋时已经验收合格，房屋不存在质量问题，故原告要求建设公司承担赔偿责任无相关证据及事实依据，本院对此难以支持。

    原告刘某虽为涉案房屋的所有和管理人，但根据常人认知和生活经验，无法预见到室外雨水会通过空调排水管道倒灌进室内，不论交房时空调排水管管道口是否处于开启状态，也不论刘某是否及时堵塞空调排水管管道口，对可能造成的损失影响不大，刘某自身的行为不具有可指责性，故其自身不应承担相应的责任。最终法院判令某物业公司及某置业公司共同承担上述损失数额及鉴定费。

【法官提醒】

    对小区的共用部位进行维护和管理的义务一般会明确约定在《物业服务合同》中，业主在受到损失后可以依照合同的约定向物业公司主张赔偿。物业公司应提高服务质量，尽到监督管理职责，包括维护物业服务区域内的基本秩序，对该小区的公共使用设施设备进行日常管理与维护，采取合理措施保护业主的人身和财产安全，及时发现并排除可能造成业主人身和财产安全的隐患，否则应承担相应的损失赔偿责任。