【美好生活·民法典相伴】物业纠纷“化于未发、解于未诉”

    物业行业领域多发易发纠纷，是最高人民法院提出的诉源治理重点行业领域之一。物业服务的好坏直接决定着业主的生活质量，同时也影响着物业的价值。加强物业纠纷诉源治理既关系到司法压力的缓解，也关系到物业小区的和谐幸福，更能帮助物业企业合规管理，实现企业防范风险、有序运转、健康发展。近年来，济南市历下区人民法院从物业纠纷多元化解机制出发，积极探索物业纠纷诉源治理新模式，锚定“多方联动、源头化解、减少增量”目标，从矛盾预防、纠纷化解、审执示范、判后跟踪等四个方面，推动定分止争从终端裁决向源头防控转变。　

    2018年至2020年，济南历下法院受理的物业服务合同纠纷案件数量呈现明显激增的趋势，且物业纠纷案件呈现多元化、群体化、复杂化趋势。这主要体现在，涉物业纠纷案件类型案件主体从单一向多元发展，案件起因呈现综合性、交叉性，业主诉求主张精细化、多样化，纠纷矛盾呈现尖锐化、不易调和性特征。鉴于以上物业纠纷的现实问题和特点，济南历下法院发挥司法能动性，对症施策，源头发力，推动定分止争从终端裁决向源头防控转变，最大程度从源头上化解物业纠纷，引导各方社会主体充分防范风险、化解纠纷，保障各方社会主体的合法权益，规范物业服务行业的经营活动。

    一是“网格法官+红领物业”，规范物业服务预防矛盾。依托“红领物业”，对辖区内13个街道、131个社区实现“网格法官”全覆盖。“网格法官”定期下沉社区，走进社区居民和物业公司分别进行培训授课，目前已举办多场培训讲座。制作并向居民和物业公司发放《物业纠纷普法宣传手册》近万册，在济南历下法院公众号和视频号等平台播出《法官说法——物业篇》普法系列短片，引导双方明确服务标准和权利边界。发现一段时期内物业费缴费率低于75%的小区物业公司，由住建部门、街道、社区或物业协会对该物业公司进行约谈，听取意见，发现问题，对不属于物业服务范围的规划、房屋质量、缴费标准等问题转到相关部门进行化解。

    二是“多方联动+诉前调解”，织密网格多元化解纠纷。建立一个“网格法官”包联一个街道办事处，住建部门、街道、社区、网格员等多方合作的“1+1+N”联动机制，由“网格法官”对纠纷进行“法律诊断”，提出纠纷解决方案，组织联动各方共同参与“诉调对接联席会”，在释明法律关系、权利义务、责任范围、服务标准的基础上，突出法院特邀调解员作用，物业公司发现物业纠纷直接联系“网格法官”团队特邀调解员，特邀调解员联系业主初步化解，对于调解不成的案件，报告“网格法官”制定诉前调解方案并协调联动部门组织联席会，最大程度的促成诉前调解，为类似纠纷的化解起到示范作用，实现“调解一案，带动一片”的效果。

    三是“示范判决+小额快执”，高效审执带动调解结案。物业纠纷案件全流程绿色通道，实现快立快审快执。对欠缴物业费的纠纷采用要素式审判，向物业公司和业主分别提供《物业纠纷案件审理要素表》，直观明确权利义务，促成诉中调解，提高审理效率，形成示范判决。以邀请业主观摩庭审、组织巡回开庭、宣传答疑等方式，促成其他纠纷按照示范判决或调解的统一标准进行调解、和解。加强保全力度，灵活采取财产保全措施，有利于欠费业主预测法律风险，保证执行到位率。将物业纠纷案件执行纳入小额快执类执行案件，提高执行效率，确保纠纷高效实质性化解。

    四是“司法建议+一区一策”，判后跟踪形成长效机制。对在矛盾预防、诉前调解、审判执行等阶段发现的突出问题，根据问题性质向相关职能部门和物业公司发出司法建议，建议相关部门履行监管职责，督促物业公司及时有效整改。根据各包联小区实际，“网格法官”与住建部门、街道、社区、网格员等共同制定本小区物业纠纷预防和化解方案，对矛盾纠纷突出、纠纷量大的小区实行重点化解。有的放矢、统筹共治，培树物业纠纷源头治理示范小区，发挥示范案例的带动辐射作用，把矛盾纠纷预防于未发、解决在萌芽。

    “化于未发、解于未诉”。近年来，济南历下法院开展物业纠纷诉源治理工作，取得明显成效。物业纠纷受理案件总量在2021年下降至427件，在2022年下降至130件，收案幅度年均下降明显。2023年上半年，进入诉讼程序的物业纠纷案件为40件，仅为2020年的5.8%。济南历下法院将继续深化物业纠纷诉源治理，引导社区、物业企业、居民形成良性互动，打造出物业纠纷诉源治理的“历下样板”。