我院分析物业服务合同案件并提出建议

　　随着人居环境的提高，人们对物业管理的依赖程度越来越大，同时，物业公司与业主间的矛盾纠纷也逐渐增多，严重影响了社会和谐稳定。近日，我院就物业服务合同纠纷案件审理情况进行了分析，并提出了相应的建议。

　　一、案件的特点分析

　　一是案件数量逐年增加。据统计，2013年，我院共审结物业服务合同纠纷案件7件，2014年审结38件，2015年审结316件，2016年1—10月收案442件，案件成倍增加且持续上升，给审判执行造成压力。

　　二是案件调撤率高。物业服务合同纠纷多数是拖欠物业费的纠纷，此类案件诉至法院后，经过法官的法律解读和耐心说服工作后，多数业主能与物业公司达成调解协议，或者缴纳拖欠物业费后，物业公司向法院申请撤诉。据统计，2013年至2016年，物业服务合同纠纷案件的平均调撤率为66.2%，其中2014年达到了86.8%。

　　三是新型案件逐步出现。除了传统的拖欠物业管理费引发的物业服务合同纠纷，近年来也出现了一些新类型案件。因要求物业公司公布相关账目，不满物业管理，业主或业主委员会起诉解聘物业服务企业，以及因财物损失、被盗而起诉物业公司等案件不断出现且逐渐增多。诉讼主体也趋于复杂，如，武某某诉济宁市任城区某某街道某村民委员会等物业服务合同纠纷案件中，物业服务企业和三个村委会均成为被告。

　　二、审理中发现的问题

　　一是工作量大增加案件审判成本。随着案件的增多和复杂程度的增加，审判此类案件的诉讼成本也越来越高。一方面，该类案件诉讼标的小，多数为拖欠几千元诉讼费的纠纷。另一方面，法院付出了巨大的工作量。由于此类案件涉及民生且具有群体性特点，审判法官一般首选调解方式对案件进行处理，但有的业主当事人对诉讼以及物业公司具有抵触情绪，拒绝接受送达的法律文书，不接受调解，多数案件需要反复送达、多次调解，法官多次上门做工作才能化解，极大地增大了工作量。有的纠纷需要对房屋等建筑物进行测量、确认，经过司法鉴定等程序，导致案件审理期限延长。诉讼投入远超诉讼收益，增加了案件的诉讼成本。

　　二是本诉、反诉交织进行，导致矛盾难化解。物业公司一般批量起诉业主，追缴物业费。而业主基于共同的利益，往往互相沟通，形成利益集团，对抗物业公司，引发群体性诉讼。如在济宁某某物业服务有限公司诉济宁市任城区某某小区业主委员会案件中，物业公司要求业主委员会支付违约金，而业主则反诉解聘物业公司，双方矛盾对立激化，多次产生冲突。经过化解，虽然更换了物业公司，但随后业主又与物业公司因退还物业费产生了42件诉讼，增大了案件的化解难度。

　　三是矛盾化解难彻底，易再次引发诉讼。法院审理案件只能依据诉求进行矛盾化解，如督促业主缴纳物业费，但对于诉求之外的问题，如物业服务质量，无法进行干预，无法彻底解决物管公司与业主间的纠纷。特别业主对服务质量的要求得不到改善的情况下，业主仍会拒绝付费，导致物业公司与业主的诉讼又再次出现。

　　三、相关意见和建议

　　一是建立速裁机制进行分流。引入速裁纠纷处理机制，对标的小、事实争议不大的物业纠纷案件，采取小额速裁与简易程序相结合的方式，实现“繁简分流、速裁速决”。提升司法质效。

　　二是进一步加强调解作用。充分发挥人民调解员、人民陪审员作用，强化诉前调解机制，前移防范关口。注重全程调解，深入了解业主及物业公司诉求、矛盾焦点以及纠纷产生的根源，适时邀请有关职能部门参与全程联动，全力促成当事人达成和解，避免群体性事件发生。

　　三是充分发挥职能作用。政府职能机关应切实履行监督、指导职能，加强对物业公司的管理，对违规行为及时查处责令整改，促进物业管理工作的规范化。另一方面，加强对业主权益的维护，指导和协助业主设立业主大会和选举委员会，依法监督物业管理活动。

　　四是加强法治宣传。通过巡回审判、普法讲座、庭审旁听等形式，做好业主和物业公司的法制宣传工作。注重提升业主维权意识，强化业主合同意识和证据意识，审慎、规范地签订物业服务合同，改善业主在物业服务纠纷诉讼中的弱势地位。同时，强化物业公司的诚信意识，引导物业服务企业依法履约的情况下，不断提高服务质量和水平，共同搞好小区的物业建设。