关于对土地使用权、房产采取查封、拍卖、变卖等强制措施相关注意事项的通知

　　院属各业务庭、审执团队：

　　根据近期执行局在执行异议案件审查过程中发现的问题，并结合执行信访反映的情况，现就案件（含财产保全案件及执行实施案件）在执行过程中对不动产（土地使用权、房屋）采取查封、拍卖、变卖等强制措施的规则及拟采取强制措施前应履行的程序、注意事项通知如下：

　　一、查封不动产规则

　　（一）人民法院可以查封登记在被执行人（被申请人）名下的不动产；

　　（二）对于未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属；

　　（三）对于登记在第三人名下的不动产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封；

　　（四）查封时土地使用权、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准；

　　（五）根据物权法第二十八条、第二十九条判断属于被执行人所有的土地使用权、房屋，但尚未办理过户登记的，可以查封；

　　（六）对可以分割处分的房屋、土地使用权应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋、土地使用权可以整体查封。分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋、土地使用权的具体部位；房屋有具体的楼层和房号的，应当注明楼层和房号；

　　（七）被执行人将其所有的不动产出卖给第三人，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院应当解除查封；

　　（八）被执行人购买第三人的不动产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该不动产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封。

　　二、预查封规则

　　（一）被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封；

　　（二）被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封；对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封；

　　（三）下列房屋未进行房屋所有权登记，人民法院可以进行预查封：

　　1.作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

　　2.被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

　　3.被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

　　三、查封程序

　　（一）人民法院查封不动产，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。

　　采取查封措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。协助执行通知书送达时发生法律效力。

　　（二）实施查封时或实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该房地产的权属、他项权利、有无在先查封、查封顺位等登记情况，形成书面材料，并记录在卷；

　　（三）查封不动产，执行人员应当制作笔录，载明下列内容：

　　1.执行措施开始及完成的时间；

　　2.土地使用权、房屋及其他地上建筑物坐落、权属等情况；

　　3.土地使用权、房屋及其他地上建筑物的占有、使用、保管情况，必要时应当留取影像或者录像等视频资料；

　　4.其他应当记明的事项。

　　执行人员及保管人应当在笔录上签名，有民事诉讼法第二百四十五条规定的人员到场的，到场人员也应当在笔录上签名。

　　（四）查封裁定书及查封期限应当书面送达或者告知申请人（申请执行人）、被执行人（被申请人）；

　　（五）查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。

　　四、对于仅在房地产管理部门办理“网签备案”或“预告登记”的登记在第三人名下的“不动产”进行实体处置前，应当征得第三人书面确认该财产属于被执行人，否则不能处置。

　　五、本通知自下发日执行。

　　济宁市任城区人民法院

　　二〇一八年三月九日