优秀文书（2022）鲁0831民初13号

山东省泗水县人民法院

民事判决书

（2022）鲁0831民初13号

原告：张某某，男，汉族，居民，住济宁市兖州区。

委托代理人（特别授权）：鲍某某，女，汉族，住济宁市兖州区，系原告之母。

委托代理人（特别授权）：李文章，山东众睦律师事务所律师。

被告：邵某某，男，汉族，居民，住邹城市。

委托代理人：牟峰，山东胜途律师事务所律师。

原告张某某与被告邵某某租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人李文章、鲍某某，被告邵某某及其委托代理人牟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张某某向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《鸭棚租赁合同》；2、判决被告支付给原告租赁费和设施费共计179451.7元并承担违约责任；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2021年7月10日签订《鸭棚租赁合同》，合同约定有：原告租赁被告的位于泗水县某镇某村的鸭棚从事毛鸭养殖，租赁三年，租赁价格每年200000元；租赁期间被告负责为原告垫料款，每吨提75元费用，每批次清账，如终止垫料款，每年增加租赁费40000元；合同签订之日前的纠纷或分歧由被告承担等内容。合同签订当日原告将第一年租赁费200000元全额付清。原告养殖期间，进行了水电改造、增加了空调、加料机、料旦只合桶、监控、探头、热水器等设施，花费22790元。养殖期间因被告曾许诺将鸭棚出租给邻居但却没有履行，该邻居知晓被告将鸭棚出租给原告后非常生气，经常采取辱骂、打砸等过激手段骚扰养殖，致使原告不能正常经营，被告也化解不了其与该邻居的纠纷，故原告找到被告协商变更租赁期限，提前终止合同，被告亦口头表示了同意。原告在2021年9月22日将鸭棚及新增设施交付给了被告。被告接收鸭棚后，原被告双方就善后事宜继续协商多次终因分歧较大未能就提前终止合同达成协议，原告决定返场继续履行合同。原告在2021年10月19日返场时发现被告已使用租赁标的物(鸭棚)自行做起了鸭饲养，继续履行合同已无法实现。要求被告退还未履行期内的租赁费和增加的设施费，也遭到被告拒绝，故原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求判决所请。

邵某某辩称，1、被答辩人张某某无故终止双方签订的合同，现已经退出经营场所，为了妥善解决合同解除后的结算事宜，张某某邀请合同履行地的畜牧站朱站长等人进行调解，调解时明确告知了答辩人不在继续履行合同，双方确定了合同的实际履行时间为3个月，因此，答辩人与张某某的租赁合同已经解除，无需法院判决解除，双方仅就合同的结算及违约责任未能达成一致意见；2、被答辩人添附的设施，应当由其自行处理，对合同项下对租赁物造成的损害(污水泵、换气扇等约5000元)，应当作价赔偿，另外因被答辩人使用不当，鸭棚周围污水横流，地基下沉造成鸭棚墙壁断裂，答辩人处置该污水租赁挖掘机花费了3000元，维修鸭棚另外需要1万元；3、因被答辩人张某某系单方终止合同，应当按照约定承担违约责任，其在诉状中陈述的邻里纠纷造成不能正常经营，纯属无稽之谈。鉴于鸭子养殖的行业特性，一年之内的黄金时间段就是7.8.9这3个月，该时间段的利润可以占全年的三分之二，被答辩人在上述3个月内已经足额赚取的利润后，剩余的淡季不想在经营是其终止合同的主要原因。另外，合同之所以约定终止需要提前3个月告知，这个也是为了让鸭棚的使用可以有效延续。因此，被答辩人的违约行为不应当得到法律的支持。答辩人不存在任何违约行为，同意在扣除张某某的违约金、租赁物损失及租赁费后，将剩余部分予以返还。否则答辩人提起反诉予以维权；4、因被答辩人明确表示不在继续租赁，在第三方参与调解未果后，答辩人为了减少损失不闲置鸭棚，才进行了养殖。如果被答辩人还想继续租赁，延续双方的租赁合同，在适当承担违约责任后，答辩人可以随时交付鸭棚。综上所述，请求法院审理后，依法判决。

本院经审理认定事实如下：2021年7月10日，被告邵某某作为出租房即甲方与原告作为承租方即乙方签订《鸭棚租赁合同》，合同约定：出租鸭棚其情况甲方出租给乙方的鸭棚坐落在泗水县某镇某村，鸭棚租赁三年，自2021年7月10日至2024年7月9日止，甲乙双方约定，该鸭棚租赁价格为每年200000元大写贰拾万元整，租金支付方式为乙方自租赁开始日每年一次性预交，每年提前一个月预付，以转账或者现金的方式付清，租赁期间，乙方使用该鸭棚、办公室所发生的水、电费用由乙方承担；甲乙双方中任何一方在租赁期末结束时如提前解除合同，需提前3个月以书面方式通知对方，违约方需向另一方补满自承租日开始三年租金的20%；租赁期间，甲方负责给乙方垫料款，每吨提柒拾伍元费用，毛鸭款每批结清，甲乙双方每批清帐（挣赔与甲方无关）；此合同签订之日前所有因此处养殖厂带来的经济纠纷或其他分歧，由甲方承担与乙方无关，此租金以包含地租乙方不再另付因棚舍及排粪用地的土地租金，地租由甲方缴纳；双方还对其他事项进行约定，并在合同尾部签字捺印。合同签订后，原告以转账方式向被告支付租金200000元，被告依约将租赁场地交付原告使用，后原告以被告未处理好邻里关系并影响其经营为由与被告协商解除涉案合同，2021年9月22日，原被告双方完成交接后，被告入场从事毛鸭养殖经营业务，后双方因租金返还及违约金事项发生争议，故原告诉至法院。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。本案中，涉案《鸭棚租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的相关规定，应为有效，原告依约缴纳租金，被告亦将涉案场地交付使用。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，原告以被告未处理好邻里关系影响其经营为由与被告协商解除合同，双方并于2021年9月22日完成交接，应视为经双方协商一致将涉案《鸭棚租赁合同》解除，故原告要求解除涉案合同的诉讼请求，本院不予支持。原告已向被告缴纳租金200000元，结合庭审查明的事实，原告已向被告缴纳租金200000元，涉案合同签订为2021年7月10日，原告于2021年9月22日与被告将涉案场地交接完成，应认定双方租赁期限为3个月，被告应返还的租金款项应为150000元（200000/12*9=150000元）。　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告要求的添附的设施费，本院认为，原告并未提供证据证实所添附物的实际价值，同时对其提供的增设项目清单被告不予认可，故对其要求被告返还设施费的诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张的违约金，涉案《鸭棚租赁合同》经双方当事人协商解除并完成交接，虽然原告主张被告未能处理好邻里关系影响其经营并以双方合同中约定“此合同签订之日前所有因此处养殖厂带来的经济纠纷或其他分歧，由甲方承担与乙方无关”认为被告违约，本院认为，不论是何原因促使原告解除涉案合同，双方对于退还租金等费用问题有争议不能否认双方已通过协商方式解除合同：同时，单就被告未能处理好邻里关系、邻居闹事导致原告不能继续进行经营而认定被告违约，未免过于牵强，邻居闹事可以采取其他方式维权，故对于原告要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》五百六十二条、五百六十六条、五百七十七条、第七百零三条之规定，判决如下：

一、被告邵某某于本判决生效后十日内一次性退还原告张某某租赁费150000元；

二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3890元，减半收取1945元，保全费1520元，由被告邵某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。

本法律文书生效后，如义务人逾期未主动履行法定义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可在本法律文书确定的履行期限届满之日起二年内，向人民法院申请强制执行。

审　　判　　员　　　张　凤

二〇二二年二月十日

法　官　助　理　　　王　秀

书　　记　　员　　　张文著