裁判要旨

　　物业费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　近年来，随着业主维权意识的提升，对物业服务水平的要求也随之提高，当业主与物业出现矛盾时，很多业主选择通过拒交物业费的方式来表达自己的不满，由此引发的物业服务合同纠纷案件数量也不断增加。

　　基本案情

　　2019年1月，某物业公司与某房地产开发公司签订了《前期物业服务合同》，约定某物业公司为苏某所居住的某小区提供物业服务，并约定物业费收费标准。合同签订后，某物业公司按照合同约定为苏某提供物业服务，自2019年1月至2022年3月，苏某拖欠物业服务费1700余元未交纳。某物业公司将苏某诉至兖州法院，要求判令苏某支付拖欠的2019年1月至2022年3月期间的物业服务费1700余元。苏某应诉后辩称，某物业公司未按服务合同履行自己的合同义务，没有达到承诺的服务标准，存在诸多问题，不同意全额交纳物业费。

　　审理情况

　　依照法律规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。某房地产开发公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，委托某物业公司对小区进行前期物业服务管理，该物业合同合法有效，本院予以确认。该合同对全体业主具有约束力，业主应按合同约定支付物业费。现某物业公司主张苏某欠缴自2019年1月起至2022年3月期间的物业服务费1700余元，经查实，某物业公司已实际履行了义务，苏某未按约定缴纳费用，故对于某物业公司要求苏某支付拖欠的物业费1700余元的诉讼请求，本院予以支持。诉讼中苏某反映物业公司服务不到位等问题，但其提供的照片证据不能证明某物业公司的物业服务构成实质性违约，不能以此为由拒交物业费，因此对苏某的抗辩主张，本院不予支持。

　　裁判结果

　　济宁市兖州区人民法院依法判决苏某于判决生效后十日内给付某物业公司物业服务费1700余元。

　　判决后各方当事人服判，目前判决书已生效。

　　案例解读

　　在处理物业服务合同纠纷案件时，我们发现引起本类诉讼的原因主要集中在合同效力、房屋空置、房屋质量、服务质量四个方面，现分析如下：

　　1.《前期物业服务合同》的效力问题

　　很多业主认为，前期物业服务合同不是与我签的，该合同对我没有效力。事实上，如果满足合同成立生效的法律要件，《前期物业服务合同》同样对业主产生法律效力。《民法典》第939条明确规定，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。因此，业主以物业公司未与自己签订物业合同，自己不是合同相对方为由拒交物业费的，法院不予支持。

　　2.房子空置时的物业费交纳问题

　　空置房需要交物业费吗？答案是肯定的，房屋空置并非是免除交费义务的理由。如果买的房子确实没有住，也没有装修，现阶段不具备入住条件的情况下，业主可以向物业公司办理房屋空置，申请减免该阶段的物业费，根据地方政策的不同减免幅度为10%到30%不等。但需要注意的是，申请减免物业费的房屋必须是六个月以上没有入住的新房，已装修仅空置或者空置的老房子是没办法办理新房空置享受物业费减免政策的，同时办理新房空置还需要根据要求上交书面证明材料。

　　3.房屋存在质量问题时的责任主体

　　首先需明确物业服务与房屋买卖分属两个不同的法律关系。房屋存在渗水、漏水、裂缝等质量问题的，在质保期之内应由开发商负责维修，质量瑕疵担保责任由开发商承担，质保期满后业主维修房子的，需要启动小区维修基金进行维修。物业公司负责对公共区域的清洁、安保、绿化管理等提供服务，房屋质量瑕疵问题并非其职责范围。业主不能以房屋质量存在问题为由拒交物业费。

　　4.业主以物业服务质量不到位为由拒绝缴纳物业费

　　业主认为物业服务质量水平低、不达标，是司法实践中最常见的业主拒绝支付物业费的情形。但物业服务的质量标准应由合同约定，业主个人的主观感觉差别很大，不能作为判断物业服务是否达标的标准。另物业公司所提供的服务具有整体性、长期性、动态性等特征，在业主只能举证证明物业公司提供的服务有瑕疵的情况下，业主拒交物业费的抗辩主张不能得到支持。

　　总之，业主维护自身的权利应当采用正确的方式，拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理都会造成影响，不仅损害了物业公司的权益，对小区内按时缴纳物业费的其他业主亦存在损害。如果业主认为物业公司存在物业提供的服务不符合约定标准或其他不当行为，可以依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　相关法条

　　《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。

　　依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

　　《中华人民共和国民法典》第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

　　《中华人民共和国民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。