【裁判要旨】

　　民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。故根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产的规定，二被告在房产抵押权存续期间，未征得抵押权人同意将涉案房产出卖给原告而签订的房屋买合同合法有效。

　　【相关法条】

　　《中华人民共和国民法典》第六条、第四百零六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条、第八条

　　【基本案情】

　　2020年4月23日，原告和案外人邹城市儒房地产有限公司（以下简称“儒房地产”）就购买案涉房产签订购房意向金协议。协议签订后，原告向居间方儒房地产支付10000元作为购房意向金，案外人儒房地产向其出具了收条一张。2020年4月27日，按照购房意向金协议的约定，原告作为乙方（购买方），被告作为甲方（卖方），由案外人儒房地产作为丙方（居间方）并由其提供格式文本，三方签订了《房屋买卖合同书》。原告及二被告分别在合同的乙方栏和甲方栏签字捺印，案外人儒房地产在合同的丙方栏加盖了公司合同专用章。同日，原告按照合同约定向二被告支付了部分购房款390000元，被告于某某向原告出具了收到条一张，并在收到条上签字捺印。2020年6月3日，二被告将案涉房产交付给原告，原告居住至今。因二被告未按照合同约定办理银行解押手续，原告诉至本院。另查明，被告以案涉房产提供抵押，分别于2018年6月28日、2019年8月19日在中国邮政储蓄银行股份有限公司和中银消费金融有限公司办理了贷款，并办理了抵押权登记手续。

　　【裁判结果】

　　2021年1月22日，法院作出（2020）鲁0883民初6956号民事判决：一、确认原告高某与被告于某某、刘某于2020年4月27日签订的《房屋买卖合同书》有效；二、被告于某某、刘某于本判决生效后十日内向原告高某支付违约金41750元；三、被告于某某、刘某于本判决生效后十日内向原告高某支付律师代理费15000元、财产保全保险费1200元；四、驳回原告高某的其他诉讼请求。

　　宣判后,原被告均服判息诉,未提起上诉。

　　【案例解读】

　　二被告在房产抵押权存续期间，未征得抵押权人同意将涉案房产出卖给原告。关于案涉房产上的抵押权能否影响涉案房产转让行为的效力问题。若根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不可转让抵押财产。但民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。故，虽然本案系在民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，但根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产的规定。二被告的转让行为有效，原告与被告签订的房屋买卖合同书系当事人真实意思表示，其形式和内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，对于其效力予以确认。故原告请求确认原、被告双方签订的房屋买卖合同为有效合同，依法予以支持。

　　一审承办法官：邹城市人民法院民二庭四级高级法官   周文清

　　编写人：邹城市人民法院民二庭法官助理  宗华