《青岛财经日报》：原房主迁出村子16年后欲讨回房屋 因拆房时已丧失物权请求被驳回

原房主迁出村子16年后欲讨回房屋

因拆房时已丧失物权请求被驳回

2013年4月15日   A12：商法新闻   稿件来源：青岛财经日报  

村民迁出村子16年欲讨回原住房

    孙某与妻子赵某是原胶南市六汪镇某村村民，其在该村拥有民房一处，孙某对该民房持有政府颁发的《集体土地建设用地使用证》。1995年，孙某与其妻搬离原村庄，将户籍迁至黄岛区红石崖街道某村。孙某见原房屋的建筑材料还挺新，便将能用的部分拆除带走，准备建新房时再用，原房屋只剩下基本框架。自孙某搬离后，原宅基地就处于闲置状态。2004年5月，残联实施了残疾人安居工程，该村村民贾某的妻子孙某某属于二级智力残疾，按规定应为其解决住房。本村集体组织报请有关部门批准后，在孙某闲置的宅基地上建设住宅，安排贾某夫妇居住至今。2011年，孙某以自己仍享有该房屋所有权，贾某私自入住该房屋的行为严重侵犯其合法权益为由诉至法院，请求判令：被告贾某腾出其违法占用的房屋。
    庭审中，孙某称：“我本是该村村民，在居住期间修建的四间房屋是经政府确权的，虽然我搬出本村，但贾某二人私自入住的行为严重侵犯我的合法权益。”为此，孙某提交了该房屋的《集体土地建设用地使用证》予以佐证。“村委会曾给你出具了本村无房证明，以便你到现居住地建房，而且你搬走的时候将户口也一并迁出，因此，你已不属于本村村民，无权占有房屋。”贾某辩称，“你自行拆除房屋后，宅基地一直闲置很多年，村委会根据规定在此基础上为我新建房屋，并非违法占用。”随后，贾某向法庭提交了特困残疾人房屋修缮申请表、妻子孙某某的残疾人证书、村委会证明等证据。
房主对原房屋的物权自其拆除时消灭
    法院经审理认为，我国现行农村宅基地相关法律规定：本集体经济组织成员享有“一户一房”的宅基地使用权。孙某及其妻子原属于该村集体组织成员，在该村拥有一处宅基地并建设了房屋，后孙某将其夫妻户口迁出该村并将该房屋自行拆除。后村集体经有关部门批准，将孙某的房屋场所重新修建房屋并安排给贾某夫妇居住使用，因此，贾某并非违法占有孙某的房屋，现孙某夫妇要求贾某返还房屋的诉讼请求，法院不予支持。据此，法院对此案作出一审判决：驳回原告孙某的诉讼请求。一审判决后，孙某不服，并提起上诉。近日，青岛市中级人民法院对此案作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

    “本案当事人争议的焦点是孙某对涉案房屋是否享有物权。《物权法》第30条规定：‘因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力’。孙某在1995年迁出该村时已将原房屋的屋瓦、顶梁及门窗等拆除，虽然原房屋的框架没有拆除，但剩余的部分已不具有居住使用的功能。且在此后长达十几年的时间里孙某没有对房屋原址进行过管理修缮，其房屋原址实际上已闲置废弃。依据上述规定，应当认定孙某对原房屋的物权已因其拆除行为而消灭。另外，孙某户口已迁出多年，该村集体依据有关规定将孙某的宅基地使用权收回，在孙某原屋框架基础上重新建设房屋，因此，孙某对该新建房屋并不享有物权。”该案的主审法官张照坡告诉记者。

   “农村工作两台戏，计划生育宅基地”。这句在我国农村广为流传的顺口溜，客观地反映出宅基地问题是农村社会各种矛盾的焦点和诱发不稳定因素的导火索之一。近年来，随着城镇化建设的加速，越来越多的农村居民开始向城镇搬迁，户口也随之迁移。村委会通过合法手续将空闲下来的宅基地使用权收回或用于别处，但有些已经搬离的村民则以自己仍拥有所有权为由加以阻挠，纠纷就由此产生。

律师提醒：宅基地纠纷如何维权

　　对因宅基地归属而产生的纠纷该如何维权？山东雅正律师事务所律师郭俊峰告诉记者，首先，纠纷可通过协商或调解解决。即通过双方当事人自行协商或者通过村民委员会、基层调解组织进行解决；其次，可通过行政手段或者诉讼方式解决。当协商或调解不成时，可按照《土地管理法》关于“侵犯土地的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯，赔偿损失；当事人对处理决定不服时可以在接到处理决定通知之日起30日内向人民法院起诉。被侵权人也可以直接向人民法院起诉”的规定，通过土地行政管理部门依法处理，或者由有管辖权的人民法院依法作出判决或裁定；再次，需要注意的是，宅基地属于不动产，这类案件应向不动产所在地基层人民法院起诉。本报记者 陈思思 通讯员 丁德振

（本文载于2013年4月15日《青岛财经日报》A12版）