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2021年11月03日

　　一、案外人某置业公司对查封房产提出执行异议案

　　——案涉房产在查封前，经另案生效判决认定归属于案外人的，其权利能够排除执行，案外人的异议请求应予支持。

　　【案情简介】案外人某置业公司与田某某商品房预售合同纠纷一案，青岛市城阳区人民法院2018年11月13日作出判决：解除某置业公司与田某某就案涉房产签订的《商品房预售合同》，田某某于判决生效后10日内配合某置业公司办理撤销案涉房产的网签备案手续，该案已进入执行程序。

　　申请执行人某贸易公司与被执行人田某某担保合同纠纷一案的诉讼过程中，2018年12月29日查封田某某名下案涉房产，该案判决后已进入执行程序。执行过程中，某置业公司提出执行异议，要求中止对案涉房产的执行。

　　【审查结果】法院经审查认为，本案的争议焦点为案外人某置业公司的主张能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持……”本案对案涉房产的查封时间为2018年12月29日，城阳法院于2018年11月13日作出民事判决，解除案外人与被执行人田某某签订的《商品房预售合同》，该生效法律文书作出时间早于案涉房产的查封时间，故案外人某置业公司的异议请求符合上述司法解释的规定，其异议理由成立，对其异议请求依法予以支持。

　　【法官点评】城阳法院2018年11月13日作出民事判决，解除某置业公司与田某某签订的《商品房预售合同》。因此案外人与被执行人之间的权属纠纷在案涉房产查封之前已经有生效判决作出认定。根据相关法律规定，在金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，若另案纠纷涉及案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，生效法律文书认定执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的，且案外人的权利能够排除执行的，应当予以支持。本案中，案涉房产在查封前，经生效判决认定归属于案外人的，其权利能够排除执行，案外人的异议请求应予支持。

　　二、案外人路某某对执行款项执行异议案

　　——特定化且用于支付农民工工资的款项可以排除执行

　　【案情简介】法院在执行华夏银行股份有限公司青岛某支行与某集团股份有限公司等被执行人金融借款合同纠纷一案过程中，长岛县会计结算中心向被执行人某集团股份有限公司名下已被法院冻结的账户转账2424505元，备注用途为“财政直接支付”。案外人路某某提出异议称该笔款项系支付给其的劳务费，用于专项支付工人工资，请求法院解除对该笔款项的冻结，并提供《工程施工合同》《合作施工协议书》、转账支票及进账单、单位转账记账凭证、Y005南隍城新南线道路大修工人名单、中国建设银行网上银行电子回执、工程发包单位长岛海洋生态文明综合试验区交通和住房建设管理局出具的证明、被执行人某集团股份有限公司开具的情况说明等证据加以证明。

　　【审查结果】经审查，本案中，长岛海洋生态文明综合试验区交通和住房建设管理局具有相应的社会管理职能，其出具证明确认转入案涉账户内2424505元款项系支付工人工资的特定款项，再结合某集团股份有限公司出具的证明、路某某提交的工人名单等证据，可以证明该笔款项属于应支付农民工工资的专用款，且数额已特定化，故法院支持路某某的异议申请，裁定中止对该笔款项的执行。

　　【法官点评】农民工工资具备特殊性，若建设工程施工中出现拖欠农民工工资的情形，则影响其基本生存权益。金钱属于种类物，一般依照“占有即所有”的原则判断其权属，但人民法院执行程序中所冻结的款项，如能特定化并认定为用于支付农民工工资的款项，应优先保护农民工利益，体现善意、文明执行的理念。

　　三、孙某等49名案外人执行异议案

　　——执行异议中的调解，助力“切实解决执行难”

　　【案情简介】法院在执行申请执行人某资产管理公司与被执行人某置业公司等金融借款合同纠纷一案中，裁定查封了被执行人某置业公司名下84套房产，后案外人孙某等49人对此提出异议，认为上述房产已经被其购买，请求解除对房产的查封。申请执行人答辩称其对案涉房产享有抵押权，请求驳回案外人的异议请求。

　　【审查结果】经审查，孙某等人主张权利的房产查封关系复杂，经三次到房产登记机关核实，初步确认各法院查封顺序；而且孙某等人支付房款情况各不相同，有的全款，有的交纳首付，对每名案外人异议仔细甄别后分别作出裁定；协调其中15个案外人交纳房屋余款720余万元，申请执行人同意对该15套房产解除抵押与查封，有力推动执行案件的顺利进行。

　　【法官点评】案外人执行异议上承执行实施案件，下启案外人执行异议之诉，具有显著特点。1、按照法律规定，执行异议审查的对象是已经发生法律效力的执行行为，本案中有多套房产为执行法院轮候查封，尽管申请执行人享有抵押权，但因本案查封行为尚未生效，这部分案件执行法院不能进行审查。2、案外人异议案件审限仅为15天，面对审限短、案件复杂、争议较大、人力有限的现状，从听证调查、组织调解、案件评议到文书制作，发挥团队优势，开展类案分工，尤其在审限内对执行法院首封的未交齐全款的15个案外人成功调解，兼顾效率与公平， 维护了各方合法权益。

　　四、案外人某银行股份有限公司某分行对冻结账户提出执行异议案

　　——案外人异议应针对已发生法律效力的执行行为

　　【案情简介】法院在执行中国农业银行股份有限公司某支行与青岛某能源集团股份有限公司、武汉某燃气有限公司等金融借款合同纠纷一案过程中，某银行股份有限公司某分行提出执行异议，请求解除对武汉某燃气有限公司在该行开立的银行账户的冻结措施。

　　【审查结果】法院虽冻结武汉某燃气有限公司在某银行股份有限公司某分行处开立的案涉帐户，但系轮侯冻结，该冻结行为尚未发生法律效力，某银行股份有限公司某分行应向冻结已发生法律效力的人民法院提出异议，故裁定驳回某银行股份有限公司某分行的异议申请。

　　【法官点评】案外人针对冻结账户执行措施所提的异议一般属于实体执行异议的审查范围，本应依照民事诉讼法第227条进行审查并赋予执行异议之诉的救济权。但执行异议的实体审查应当以发生效力的执行行为作为前提条件。首轮查封法院或法定享有处置权的法院所采取的执行措施，是发生效力的执行行为，故案外人异议受理法院应当是首轮查封法院或者法定享有处置权的法院。案外人若针对轮候查封、冻结措施提出异议，因缺乏诉的利益和意义而缺乏获得支持的条件，亦无法进行实体审查。故执行实施部门在移送案外人异议案件时应审查执行行为是否生效，如系轮候查封、冻结行为，应释明并告知案外人向首轮查封法院或者法定享有处置权的法院提出异议。

　　五、案外人王某某对执行标的执行异议案

　　——被撤销的离婚协议不能作为排除执行的依据

　　【案情简介】申请执行人刘某与被执行人董某某等人的民间借贷纠纷一案，生效法律文书2019年6月19日判决董某某等人偿还刘某借款本金555096元及利息，并于2019年8月22日查封案涉房产。该案进入执行程序后，案外人王某某向法院提出执行标的异议。王某某主张其与董某某原系夫妻关系，案涉房产购买于王某某与董某某婚姻存续期间并登记于王某某名下，双方于2019年6月17日在民政局协议离婚。离婚协议约定，案涉房产归王某某所有，剩余按揭贷款由王某某继续支付，另有银行借款300000元及对外债务110000元由董某某负责偿还。王某某据此要求按照离婚协议的约定，确认案涉房产归王某某所有，要求法院中止执行并解除对案涉房产的查封。本案申请执行人刘某为保护自身权益，在其他法院另案提起对王某某与董某某离婚协议的债权人撤销权之诉，该另案诉讼生效判决认定王某某与董某某离婚协议的约定对债权人刘某的债权实现造成损害，并判决撤销了离婚协议中的约定。

　　【审查结果】根据《婚姻法》关于夫妻关系存续期间夫妻共同财产的规定，案涉房产购买于王某某与董某某婚姻存续期间，虽登记在王某某一人名下，但应系两人的夫妻共同财产。被执行人董某某与案外人王某某在明知有债务的情况下，仍在离婚协议中约定案涉房产归王某某个人所有，且该约定是在本案债权形成并进入诉讼之后作出，故该协议只能在离婚当事人之间产生法律效力，不能以此对抗人民法院的执行行为。据此，法院依法驳回案外人王某某的异议请求。

　　【法官点评】当前，在执行中有时会碰到案外人以离婚协议约定财产归其所有来排除法院强制执行的情形。一般而言，夫妻双方离婚时，达成财产分割协议，在不涉及第三人或债权人利益时，如何分割属于当事人意思自治范畴，应当予以尊重。但若该离婚协议涉及到第三人或债权人利益时，该协议是否生效，应当根据具体情况分析。

　　本案中，王某某与董某某在法院受理董某某欠款纠纷一案后，在法院宣判前，通过自行协商的方式将房屋所有权约定归王某某所有，且并无对价，该行为主观具有恶意，这一约定对债权人刘某的债权实现造成损害，且被另案诉讼的生效判决予以撤销。此种情况下，该离婚协议不能够排除人民法院的强制执行，涉案财产中属于董某某的份额，法院依法可以强制执行。

　　六、案外人刘某某等人对房屋提出执行异议案

　　——商品房消费者符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条审查要件的，可以排除法院执行

　　【案情简介】申请执行人某资产管理公司与被执行人某置业公司金融借款合同纠纷一案中，法院依法查封某置业公司名下案涉房产共40余套。在执行过程中，案外人刘某某、丁某等多人先后提出执行异议，请求法院中止对案涉房产的执行。案外人称自2009年左右，案外人与某置业公司签订商品房买卖合同，将案涉40余套住宅房屋出售给不同的案外人，该批案件的案外人均已缴纳房款，并在收房后即进行装修入住。某置业公司未给案外人开具发票导致未及时办理房产登记。

　　【审查结果】法院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在法院首次查封案涉房产之前，案外人就已与某置业公司签订书面买卖合同、交纳了全部房款，并合法占有案涉房产，现无证据证明案涉房产未办理过户登记系异议人过错。根据上述法律规定，异议人对案涉房产享有的权利足以排除执行，其异议理由成立，应予以支持。据此，裁定中止对案涉房产的执行。

　　【法官点评】执行过程中，对于不动产排除执行的情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均做了相应规定，其中第二十八条针对一般不动产买受人，第二十九条针对商品房消费者买受人，两个条款保护侧重点各有不同。本案的案外人虽然属于商品房消费者，但案外人作为房屋买受人，可以选择适用第二十八条或第二十九条作为排除执行的依据。本案中，开发商开发的房屋被法院查封前，部分房屋已经出售并交付给买受人，因此，本案在审查时，适用上述司法解释第二十八条，对符合该条款排除执行情形的多处房屋，裁定中止执行。裁定送达后，申请执行人未提起执行异议之诉，案涉房产得以解除查封。买受人因房屋被查封，多年无法办理房产过户登记手续，其排除执行的诉求得到支持后，买受人可持相关手续办理房产登记，合法权益得以保护，取得良好社会效果。

　　七、案外人青岛某置业有限公司对预查封不动产执行异议案

　　——商品房预售合同解除后对不动产预查封的执行异议审查

　　【案情简介】申请执行人某银行青岛分行与被执行人谢某、曾某等金融借款合同纠纷一案中，法院依法查封被执行人曾某于2014年3月26日预告登记的房屋一处。案外人青岛某置业有限公司提起另案诉讼，主张解除与曾某之间的商品房预售合同，该案于2018年12月10日做出生效判决，解除曾某与青岛某置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》，并撤销案涉房产预告登记和网签手续。案外人青岛某置业有限公司据此提出执行异议，请求法院排除执行，中止对房屋的执行。

　　【审查结果】被执行人曾某依据《青岛市商品房预售合同》享有要求案外人青岛某置业有限公司办理过户的请求权，因该合同已经生效的法律文书判决解除，被执行人曾某不再享有要求案外人青岛某置业有限公司办理过户的请求权。根据物权法公示原则，案涉房产的所有权人应当为案外人青岛某置业有限公司，案涉房产并未过户至被执行人曾某名下，且案外人青岛某置业有限公司已经返还价款。据此，法院依法裁定中止对案涉房产的执行。

　　【法官点评】人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产。法律并无明确规定与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利，会因交易标的物被查封而不得行使，故本案查封效力所限制的是被执行人处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制作为出售人的开发商针对诉争房屋买卖的合同解除权。因此，在案涉房产被预查封的情况下，案外人青岛某置业有限公司仍可依法行使商品房买卖合同解除权，且该请求已经得到生效判决支持。案涉房产虽然被预查封，但在预告登记未变更为本登记的情况下，预告登记人对不动产所享有的权利属性为物权期待权，预查封所针对的权利亦为物权期待权，而非所有权。案涉房产的所有权人仍然是案外人青岛某置业有限公司。曾某的商品房买卖合同解除后，一方面，其丧失了对预查封房屋的物权期待权，另一方面，所有权人青岛某置业有限公司涤除了案涉房产上预告登记的权利负担。且合同解除后，曾某获得对案涉房产返还购房款的债权，申请执行人在执行中有适当的受偿替代物，可以排除对案涉房产的执行。

　　八、承租人王某某、郭某对责令限期迁出通知书执行异议案

　　——在案涉房地产设立抵押后建立承租关系的执行异议审查

　　【案情简介】法院在执行申请执行人中国某资产管理股份有限公司与被执行人青岛某纺织有限公司金融借款合同纠纷一案中，作出拍卖案涉房地产的裁定及拍卖公告，通知与案涉房地产有关的权利人在十五日内提出书面异议或申请。后案涉房地产由青岛某资产经营有限公司竞得，法院作出解封及过户裁定，并作出责令限期迁出通知书，通知占有案涉房地产的单位及个人限期迁出。后承租人王某某、郭某提出异议，认为其仍处于合法租赁状态，根据买卖不破租赁的原则，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，仍有权继续占有案涉房地产。根据执行依据已查明的事实，被执行人青岛某纺织有限公司在案涉土地及房产设立抵押权的时间为2013年6月24日，而承租人所主张的承租关系建立时间为2014年1月1日。

　　【审查结果】首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条及《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，对抵押权申请执行人应当优先保护，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，案涉不动产抵押登记时间早于承租人租赁合同签订时间，依据上述法律的规定，被执行人在抵押权设立后出租抵押财产，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。其次，本案在处置案涉不动产时，已经通过拍卖公告，通知与案涉房产及土地有关的担保物权人、优先权人或其他相关权益人，在法定期限内提出异议或申请，但本案的承租人并未及时主张权利。被处置不动产的物权经司法拍卖执行裁定确定由买受人青岛某资产经营有限公司取得。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，青岛某资产经营有限公司，依据司法拍卖取得的权利继受关系，当然可以对抗承租关系。综合上述分析，法院依法驳回承租人的异议请求。

　　【法官点评】对于承租人以租赁权申请排除执行的执行异议，如果案涉不动产经过审查，存在抵押在先承租在后的情况，承租人所主张的租赁权在权利属性上，不能对抗登记在先的抵押权。而抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人也不具有约束力。因此，在抵押权成立之后的承租关系不能对抗法院责令其限期迁出的执行行为。